Квартиры по военной ипотеке

Жилищный вопрос актуален для многих семей военнослужащих. С 2005 года в России введена в действие программа накопительной ипотечной системы (НИС), более известная как «военная ипотека». Право купить квартиру по военной ипотеке предоставлено каждому участнику программы, выполнившему установленные государством условия.

Специалисты «Военно-правового центра» не первый год помогают военнослужащим и их семьям приобрести жилье с помощью этой программы и не понаслышке знают об их проблемах. В данной статье мы разъясняем основные условия и правила участия граждан в военной ипотеке.

Условия покупки недвижимости
Как оформить военную ипотеку
Особые правила для объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке
Необходимые документы
Тонкости военной ипотеки

Условия покупки недвижимости

По общему правилу, военная ипотека – это целевой процентный займ на квартиру или дом. С его помощью можно оплатить первоначальный взнос за новостройку или погасить уже имеющийся ипотечный кредит. Правоотношения между банком, государством и военнослужащим регулирует федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 № 117-ФЗ. Именно в нем закреплен порядок оформления кредитного договора, правила выбора жилья, а также указаны все основания государственного финансирования покупки недвижимости.

Военнослужащий, желающий поучаствовать в программе ипотеки, должен лично написать рапорт командиру части. Исключение составляют выпускники высших военных учебных заведений, они автоматически включаются в программу накопительно-ипотечной системы в момент присвоения офицерского звания.

В течение 3 лет участник программы копит деньги на лицевом счете. По истечении этого срока у него появляется возможность оплатить покупку жилья из этих средств. Например, купить квартиру по военной ипотеке в 2018 году смогут граждане, вступившие в программу не ранее 2015 года. Поскольку деньги целевые, использовать их можно только на оплату квартиры, дома или другого жилого помещения.

Как оформить военную ипотеку

Весь процесс оформления ипотеки состоит их нескольких этапов. На прохождение каждого этапа требуется определенное время. Поэтому перед покупкой квартиры по военной ипотеке необходимо внимательно изучить правила и условия программы.

1. Включение офицера в реестр участников НИС. Гражданин, служащий по контракту, пишет заявление командованию части о своем желании стать участником военно-ипотечной системы. Включение военнослужащего в реестр участников накопительной ипотечной программы и открытие ему индивидуального лицевого счета свидетельствует о его полноправном участии в программе. Как отмечают специалисты, между подачей рапорта и включением служащего в реестр в среднем проходит 1 месяц.

2. Накопление средств на лицевом счете. Минимальный срок этого этапа – 3 года. Ежегодно государство перечисляет денежные средства на лицевой счет участника военной ипотеки. Военнослужащий, нуждающийся в жилье, получает право на целевой жилищный займ только после окончания трехгодового срока участия. На этом этапе необходимо выбрать: копить деньги дальше и продолжать участие в программе или получить свидетельство о праве на льготный кредит. Если выбрано получение свидетельства, гражданин переходит к следующему этапу программы.

   ВАЖНО! По желанию гражданина, этап пассивного участия (накопления) может продолжаться неограниченное количество времени. Чем дольше служащий не воспользуется возможностью получения льготного займа, тем больше денег накопится на его лицевом счете.

   Кроме того, лица, участвующие в программе более 10 лет, получают право использовать все накопления (и результаты их инвестирования) в случае прекращения службы по льготным основаниям до истечения срока. Участвующие в военной ипотеке 20 и более лет могут получить денежные средства и потратить их по своему усмотрению. Деньги будут получены офицером после увольнения по достижению возраста 45 лет.

3. Получение свидетельства о праве на целевой жилищный займ (ЦЖЗ). Для получения этого документа, участник НИС подает соответствующий рапорт, в котором указывает основные условия и характеристики жилья. В первую очередь к таким характеристикам относятся регион или населенный пункт, где планируется приобретение. Далее важно указать тип приобретаемого жилья: новостройка или вторичный рынок. Правила подачи и рассмотрения рапорта указаны в приказе Минобороны от 24.04.2017 № 245. Там же в качестве приложения есть образец рапорта.

   Оформление свидетельства на военно-ипотечное кредитование – длительный процесс, требующий многочисленных согласований различных ведомств. Обычно между подачей рапорта и выдачей свидетельства проходит от 2 до 4 месяцев. Чтобы не терять время зря, участник накопительно-ипотечной системы может заняться поисками подходящей квартиры и изучением предложений от банков-участников АИЖК (федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

4. Этап выбора квартиры и ожидания подтверждения по ней. Важно помнить, что срок действия свидетельства – 6 месяцев. За это время военнослужащему необходимо выбрать подходящее жилье, получить одобрение кредита от банка и собрать пакет документов для регистрации сделки. По оценкам специалистов процесс согласования и оформления документов в банке занимает от 2 до 4 месяцев.

5. Оформление кредита и проведения сделки с недвижимостью. После сбора всех документов и получения банковского подтверждения о наличии возможности проведения сделки, необходимо подписать кредитный договор и зарегистрировать переход права собственности на жилье в Росреестре.

Особые правила для объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке

Выбор жилья при военной ипотеке 2018 не ограничивается новостройками. При желании военнослужащий и его семья могут выбрать квартиру или дом на вторичном рынке. В этом случае оформление кредита и всех документов будет происходить несколько по иным правилам.

Участник программы должен выбрать жилье, провести его оценку, заключить предварительный договор купли-продажи и предоставить полный пакет документов в банк. Далее банк оформляет кредитный договор и договор целевого жилищного займа, открывает специальный счет для ЦЖЗ. После этого банк передает все договоры и прилагающиеся к ним документы для одобрения в Росвоенипотеку.

Специалисты Росвоенипотеки принимают индивидуальное решение по каждой сделке. После их одобрения на счет ЦЖЗ участника перечисляются денежные средства. Согласно условиям договора, государство за счет фонда Росвоенипотеки будет погашать кредитные платежи и проценты по ним.

Как определить сумму кредита

Выбирая квартиру по военной ипотеке, следует учитывать, что источниками оплаты ее стоимости могут быть:

• сумма, накопленная участником накопительно-ипотечной системы на лицевом счете;
• сумма целевого жилищного займа, предоставляемого Росвоенипотекой (но не более рассчитанной конечной максимальной суммы ипотечного займа);
• личные средства или дополнительный ипотечный кредит.

Конечная максимальная сумма ипотечного займа рассчитывается по определенной формуле и у большинства банков одинакова. В 2018 году она составляет около 2 млн. 200 тыс. рублей. Данная сумма устанавливается по всей стране и не зависит от региона, в котором планируется приобретение жилья. Если выбрана квартира, стоимость которой выше указанной суммы, некоторые банки предлагают оформить дополнительный ипотечный кредит, который будет необходимо погашать из личных средств военнослужащего.

Необходимые документы

Специалисты «Военно-правового центра» рекомендуют при участии в военной ипотеке особое внимание уделить правильности оформления всех без исключения документов. Исправление ошибок в документах и свидетельствах занимает долгое время и сильно замедляет процесс оформления. Примерный пакет документов для оформления целевого жилищного займа выглядит следующим образом:

• паспорта заемщика и поручителей;
• свидетельство о праве участника НИС на целевой жилищный займ;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• кадастровый паспорт;
• выписка из технического паспорта дома в отношении квартиры;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• справка об отсутствии в жилом помещении зарегистрированных лиц;
• отчет оценщика.

Это предварительный список, окончательный перечень документов предоставит банк-кредитор. Он будет зависеть от условий сделки и характеристик приобретаемого жилья.

Тонкости военной ипотеки

На практике часто возникают вопросы о военной ипотеке. Специалисты «Военно-правового центра» активно консультируют военнослужащих и помогают в решении возникающих сложностей. По их оценке, военных чаще всего интересуют вопросы, касающиеся условий предоставления займов и выбора жилья.

1. Можно ли объединить при покупке квартиры средства двух лицевых счетов, если оба супруга военнослужащие и участвуют в системе накопительного ипотечного страхования?

   Да, законодательство позволяет объединить сертификаты и приобрести более дорогую недвижимость. В этом случае условие о 3-хлетнем сроке участия должно быть выполнено и мужем, и женой.

2. Что произойдет, в случае досрочного увольнения военнослужащего, ранее воспользовавшегося целевым жилищным займом?

   При досрочном увольнении из армии, офицеру, прослужившему менее 10 лет, придется вернуть государству всю сумму, выплаченную ему в рамках программы. Оставшийся кредит он будет оплачивать из собственных средств. Десять лет – максимальный срок для возврата денег государству. Остаток кредита за военного, имеющего выслугу более 10, но менее 20 лет и уволенного, погасит государство.

3. Можно ли вернуть расходы по оформлению недвижимости (за услуги риелторов, оценщиков, страхование недвижимости и заемщика)?

   Часть расходов, произведенных при покупке квартиры, можно вернуть. Сделать это можно только в случае остатка денежных средств на накопительном ипотечном счете служащего. Другими словами, если стоимость квартиры меньше максимально установленной суммы, расходы по ее оформлению могут быть компенсированы за счет этих средств. Обязательное условие – документальное подтверждение в отношении каждой суммы. Расходы по страхованию ипотечной недвижимости – единственное исключение из этого правила, они всегда оплачиваются за счет личных денег заемщика.

4. Существует ли зависимость между суммой кредита, предоставляемого в рамках военной ипотеки и количеством членов семьи участника программы?

   К сожалению, размер выделяемых средств никак не связан с составом семьи участника программы. Семьи с большим количеством детей получат такую же сумму средств, как и бездетные семьи.

5. Считается ли квартира, купленная по военной ипотеке, совместно нажитым имуществом? Как будет происходить раздел такой квартиры при разводе?

   Жилье, которое было куплено на средства целевого жилищного займа, не может быть признано совместно нажитым имуществом и разделу при разводе военнослужащего не подлежит.